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17 février 2022

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Bailleur-aménageur : créer du lien entre habitat et espace public

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Les villes et les quartiers ne sont pas des objets statiques. Ils évoluent, s’étendent et se transforment à travers des projets d’aménagement. Les bailleurs sociaux sont des acteurs-clefs de ces territoires. Ils en connaissent les habitants, leurs besoins et leurs aspirations. Une position qui a décidé certains organismes HLM à développer le métier d’aménageur.

Brazza-vilogia-bordeaux

« Une plus-value à apporter aux collectivités »

Avant de créer du logement, il faut penser le quartier dans lequel celui-ci va s’insérer. C’est le métier de l’aménageur qui intervient bien en amont de la phase de construction immobilière. Il achète le foncier, le viabilise en créant les voiries et les divers réseaux (eaux, électricité, fibre…) pour enfin le commercialiser. Le tout, en cohérence avec le projet urbain élaboré avec la ville. Traditionnellement, ce rôle est assuré par des acteurs publics spécialisés. Néanmoins, certains organismes HLM investissent cette compétence. C’est le cas de Vilogia qui depuis 2015 s’est doté d’un Pôle Aménagement et Développement Immobilier, le PADI.

Chez Vilogia, l’idée de se positionner sur l’aménagement est née de la conviction d’avoir une plus-value à apporter aux collectivités. « Nous connaissons les villes dans lesquelles nous intervenons car nous y gérons déjà des logements », indique Guillaume Héquet, Directeur du PADI, pour qui la connaissance des habitants, des élus et du tissu associatif est un atout pour faire des propositions adaptées aux enjeux des territoires. « Nous sommes impliqués sur le temps long dans les quartiers que nous façonnons. Les ambitions que nous portons dans les projets d’aménagement, nous devrons les pérenniser en tant que bailleur et gestionnaire » poursuit le responsable de chez Vilogia.

Naturellement, les projets d’aménagement sont coconstruits avec les collectivités. Vilogia détermine avec les élus les usages qu’ils souhaitent voir émerger dans le futur quartier : logements, commerces, espaces verts, équipements publics, nouvelles activités économiques… En mai dernier, les experts du PADI animaient ainsi une séance de brainstorming avec des élus de Marcq-en-Baroeul pour imaginer le devenir de la réserve foncière du Pavé Stratégique. Parfois, Vilogia ne porte pas le foncier mais déploie son expertise à travers une mission de conseil comme c’est le cas à Liévin sur la transformation de la ZAC de la tranchée de Calonne.

Des premiers « faits d’armes »

L’activité du pôle a démarré à Bordeaux, dans le quartier Brazza, avec un projet d’une surface de plancher (SDP) de 24 000 m2. Aujourd’hui, le PADI intervient sur 11 projets urbains à travers la France, pour un volume total de 400 000m2 de SDP. « Les premières opérations sur lesquelles nous avons travaillé, à Bordeaux ou à Lyon commencent à sortir de terre. Grâce à ces premiers faits d’armes, notre compétence est de mieux en mieux reconnue. Cela nous permet d’arriver avec un réseau de partenaires sur les nouvelles opérations », se félicite Guillaume Héquet.

L’aspect partenarial est en effet primordial car, pour créer un quartier ex nihilo, c’est tout un écosystème qu’il faut mobiliser : urbanistes, architectes, bureaux d’études, promoteurs mais aussi paysagistes… l’aspect environnemental étant de plus en plus prégnant dans les préoccupations des habitants.

Un travail important réalisé sur les friches

Le métier d’aménageur est au cœur des grands enjeux de l’urbanisme de demain. Transition environnementale, économie circulaire, nouvelles mobilités mais aussi raréfaction du foncier. Devant la nécessité de limiter l’artificialisation des sols et donc l’extension urbaine, les friches industrielles représentent des réserves de terrains très intéressantes. 7 des projets portés par le PADI concernent des opérations de reconversion de friches.

« Artificialisées, closes, les friches n’ont pas beaucoup d’intérêt pour les villes. A travers des projets d’aménagement, nous proposons aux collectivités d’y créer des usages mais aussi de l’espace public et même de les renaturer partiellement » analyse Guillaume Héquet. Un rapport gagnant/gagnant où la ville retourne l’image d’un espace en déshérence et où le bailleur-aménageur parvient à contourner les difficultés d’accès au foncier.

3 temps forts de l’aménagement chez Vilogia

1 – Bordeaux, quartier Brazza

Première opération lancée par le PADI en 2015, elle se déploie sur un peu plus de 2 ha. Après avoir aménagé le foncier, le Groupe Vilogia y construit 186 logements commercialisés en locatif social et en accession à la propriété. 24 de ces logements sont vendus en « volumes capables » c’est-à-dire que l’aménagement intérieur reste à la charge de l’acquéreur. 59 logements en accession libre sont réalisés par un promoteur.

2- Lyon, Vienne-Duvivier

Une friche de 24 000 m2 aménagée par le PADI. Dans le futur quartier, Vilogia et ses partenaires proposeront de l’activité, des services et 230 logements dont 137 destinés aux familles modestes. Petite originalité, en attendant le début des travaux, la friche a abrité pendant 2 ans un espace de création artistique et culturelle baptisé « Les Halles du Faubourg ». Un bel exemple d’occupation transitoire qui a permis de valoriser le lieu !

3 – Tourcoing, la friche Masurel

Le PADI aménage le site de cette ancienne filature, étendu sur plus de 4 ha. Y est prévue la création de logements, de commerces et de nouveaux espaces publics paysagés. Les premières démolitions ont été opérées mais des bâtiments industriels caractéristiques seront préservés en vue de leur donner un nouvel usage. Ainsi à l’été, un appel à idées a été lancé pour la reconversion de 2 bâtiments classés, porteur de l’identité du lieu.

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